text1

چهارشنبه, 10 آذر 1400-

دانستنی های حقوقی

دیده بان هشتم : تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین یا منفعت ملک

 

اگر در قراردادهای اجاره عین مستاجره یا منافع آن از بین برود یا قابلیت انتفاع ملک سلب شود، عقد اجاره منفسخ می‎شود و قرارداد اجاره از بین می‎رود. در چنین شرایطی، دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به‎دلیل از بین رفتن عین مستاجره یا منافع آن مطرح می‌شود.

 

دانستنی حقوقی


در قراردادهای اجاره چنانچه به هر دلیلی عین مستاجره یا منافع آن از بین برود یا اینکه قابلیت انتفاع ملک سلب شود، عقد اجاره منفسخ می‎شود و قرارداد اجاره از بین می‎رود.
در این حالت دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستاجره یا منافع آن مطرح می‌شود.
در این دعوا هم موجر و هم مستاجر حسب مورد می‎توانند به عنوان خواهان، دادخواست را به طرفیت دیگری مطرح کنند.
دادگاه صالح برای طرح این دعوا، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده باشد.

 

چگونگی اجرای رای تایید بطلان قرارداد اجاره


هنگامی که عین مستاجره یا منافع ملک از بین برود، قرارداد از همان زمان از بین می‎رود و دادگاه در دادنامه، انفساخ را تایید می‎کند. به همین دلیل اجراییه صادر نمی‎شود و رای جنبه اعلامی دارد.
هرگاه عیبی که در عین مستاجره ایجاد می‌شود، قابل رفع باشد، اجاره صحیح است. ولی اگر موجر اقدام به رفع عیب نکند، مستاجر حق فسخ دارد.
اگر به دلیلی که مربوط به مستاجر است و به ملک مربوط نمی‎شود، مستاجر امکان بهره‎برداری از ملک را نداشته باشد، قرارداد صحیح است و مستاجر باید اجاره را نیز پرداخت کند.
اگر بخشی از اجاره تلف شود، نسبت به آن بخش، قرارداد منفسخ می‎شود و مستاجر می‎تواند نسبت به باقی‎مانده عین مستاجره، رابطه قراردادی خود را حفظ کرده و از ملک استیفای منفعت کند یا قرارداد اجاره را فسخ کند. اگر عین ملک یا منافع آن در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود نداشته باشد، قرارداد اساساً باطل است.

 

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید بطلان قرارداد اجاره


بر اساس ماده ۴۷۱ قانون مدنی، برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
همچنین طبق ماده ۴۷۸ این قانون، هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می‎تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
در ماده ماده ۴۸۱ قانون مدنی نیز آمده است که هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب کرد، اجاره باطل می شود.
قانونگذار در ماده ۴۹۶ قانون مدنی نیز بیان کرده است که عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‎شود.
همچنین بر اساس ماده ۴۹۷ این قانون، عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‎شود. اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است، اجاره به فوت موجر باطل می‎شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد، به فوت مستاجر باطل می‎شود.

 

نظریه مشورتی اداره ‎کل حقوقی قوه‎ قضاییه


شماره نظریه: ۷/۹۳/۰۰۳۲ شماره پرونده: ۹۲-۲۱۸-۲۰۸۳ تاریخ نظریه: 18 فروردین سال 1393
با توجه به بند ۲ ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف که اشعار می‎دارد رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره در صلاحیت شوراست، آیا رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد اجاره اماکن مسکونی که به لحاظ تخلف مستاجر از شروط ضمن عقد و تاخیر در تادیه به‌موقع اجاره مطرح می‎شود، با توجه به اینکه از متفرعات دعوایی است که اصل آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است، باید در شورای حل اختلاف رسیدگی شود یا به لحاظ مالی بودن در صلاحیت محاکم عمومی حقوقی دادگستری است؟
با توجه به صراحت بند ۲ ماده ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف، فقط دعاوی تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شوراهای مذکور بوده و سایر دعاوی با منشا عقد اجاره نظیر دعاوی بطلان، تایید فسخ و انفساخ قرارداد اجاره از صلاحیت شوراهای مذکور خارج است.

 

رای شماره ۶۴۴ مورخ 11 خرداد سال 1317 شعبه ۴ دیوان عالی کشور


از مواد ۴۷۱، ۴۸۱ و ۴۹۶ قانون مدنی و مواد دیگری که در نظایر اجاره مثل مزارعه و غیره مقرر شده است، استفاده می‎شود که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد و در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثنای مدت از قابلیت انتفاع خارج شود، از آن زمان به بعد اجاره منفسخ می‎شود.
بنابراین در جایی که اجاره مثلا برای اشتغال به شغل زهتابی بوده و شغل مزبور در شهر قدغن شده و منفعتی که مقصود از اجاره بوده برای مستاجر ممکن نبوده است، می‎توان اجاره را از زمانی که شغل زهتابی ممنوع شده است، به موجب مستفاد از مواد مذکور منفسخ دانست.
لذا ماده 488 در موردی جاری است که شخص ثالثی راجع به عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود. مثل اینکه عین مستاجره را از ید مستاجر خارج و تصرف کند و نگذارد مستاجر از آن منتفع شود و شامل مورد مذکور در فوق نیست.

 

حمایت

insta1بروزترین خبرهای حقوقی و قضایی کشور را در صفحه اینستاگرام ما دنبال فرمایید

منتشر شده در سه شنبه, 02 آذر 1400 08:54

 

 apple1  android1  tel11  insta1

گیف جدید دیده بان

ارز - طلا - سکه قیمت ( تومان )
دلار 28,907
یورو 32,593
پوند 38,602
یوان چین 4,578
دینار عراق 202
دینار کویت 96,900
درهم 7,872
لیر 2,190
سکه بهار آزادی 12,351,000
سکه امامی 12,556,000
نیم سکه 6,550,000
ربع سکه 3,800,000
سکه 1 گرمی 2,320,000
طلای 24 عیار 1,668,100
طلای 18 عیار 1,251,100
طلا مثقالی 5,422,000
طلا اونس 179
بیت کوین 1,619,706,328
اتریوم 138,637,972
مابقی ارزها
دلار کانادا 22,930
دلار استرالیا 20,810
دلار نیوزلند 20,060
دلار سنگاپور 21,400
دلار هنگ کنگ 7,030
ریال عربستان 8,451
ریال قطر 8,100
ریال عمان 75,980
فرانک سوییس 31,850
کرون سوئد 3,251
کرون دانمارک 4,580
کرون نروژ 3,225
دینار بحرین 77,100
لیر سوریه 81
روپیه هند 400
روپیه پاکستان 180
منات آذربایجان 0
درام ارمنستان 58
لاری گرجستان 9,430
رینگیت مالزی 3,810
بات تایلند 880
افغانی 310

Copyright 2019 All Rights Reserved

طراحی سایت خبری توسط نونگار پردازش